Раздел ипотеки при разводе

Собственная квартира всегда была мечтой каждой советской, а затем и российской семьи. В настоящее время благодаря развитию банковской системы для молодых семей появилась возможность реализовать эту мечту (ранее, как правило, недостижимую) с помощью такого финансового механизма как ипотека.

Ипотека является довольно тонким и сложным кредитным инструментом. Банк предоставляет покупателю заемные средства, а средством обеспечения надлежащего исполнения обязательства по возврату заемщиком долга является залог купленного жилья. В случае невыполнения должником своего обязательства, кредитор имеет право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества (ст. 1 Федерального Закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости).

Преимуществом ипотеки является возможность получить в собственность квартиру уже сейчас, а не копить на неё много лет. Недостатком является высокий процент переплат. Однако, это не единственная проблема. В случае расторжения брака и раздела совместно нажитого имущества бывшим супругам будет очень сложно разделить ипотечные обязательства между собой, поскольку при таком разделе затрагиваются интересы банка и любое изменение кредитного договора необходимо с ним согласовать. В настоящей статье речь пойдет о том, что делать с ипотекой при разводе и как её делить.

Особенности раздела ипотеки

Ипотека, при разделе совместного нажитого имущества (при разводе), с точки зрения закона, состоит из двух составляющих:

  1. Собственно, совместное имущество — квартира, дом, любое другое недвижимое имущество, приобретенное по договору купли-продажи с участием кредитных средств;
  2. Долговое обязательство перед банком.

Правила раздела общего имущества супругов отличаются от правил раздела совместных долгов.

Общие правила раздела совместно нажитого имущества

При расторжении брака имущество между супругами делится поровну (глава 7 СК), а при наличии брачного договора в соответствии с его условиями (глава 8 СК).

В первом случае речь идет о законном режиме имущества супругов. Другими словами, имущество, нажитое в период брака, будет разделено между ними в равных долях, в независимости от того, кем оно приобреталось и на чье имя зарегистрировано (пп. 1,2 ст. 34, п. 1 ст. 39 СК РФ).

Условиями брачного договора режим совместной собственности может быть изменён на долевую или раздельную собственность супругов на все имущество или его отдельные виды, либо на имущество каждого из супругов (п. 1 ст. 42 СК РФ).

Квартира, приобретенная в ипотеку в период брака, является совместным имуществом супругов и при отсутствии брачного договора будет делиться между ними в равных долях.

 Как делится ипотечная квартира между супругами

По смыслу п. 3 ст. 39 СК РФ между супругами делится не только имущество и другие доходы, но и общие долги.

В отличие от имущества долги не делятся, а признаются общими. Долг считается общим, если заемные средства были потрачены на нужды семьи. Главная сложность раздела непогашенного заемного обязательства – необходимость соблюдения интересов кредитора, в ситуации с ипотекой – банка. Для того чтобы лучше разобраться как делится ипотека при разводе обратимся к примерам из судебной практики.

«Истец обратился в суд с иском о разделе общих долгов супругов, вытекающих их кредитного договора. В обосновании своих требований указал, что в период брака сторонами была приобретена квартира на средства, полученные по кредитному договору с банком. Обеспечением исполнения обязательств созаёмщиков по кредитному договору является ипотека указанной квартиры в силу закона. Ранее в судебном процессе сторонами был произведён раздел ипотечной квартиры, по которому спорное жилье было поделено в равных долях между супругами и двумя несовершеннолетними детьми. При рассмотрении иска о распределении выплат по ипотеке в равных долях между созаёмщиками, Ответчик требование не признал, сославшись на несоразмерность такого раздела ранее распределённым долям в праве общей долевой собственности на квартиру. Банк в удовлетворении требований просил полностью отказать, ссылаясь на нарушение ст. 322, 391 ГК РФ.

Суд отказал истцу в удовлетворении требований, приняв сторону банка (решение Центрального районного суда г. Хабаровска от «18» марта 2015 года по делу № 2-2053/2015).»

С точки зрения закона, супруги, являясь созаёмщиками, несут солидарную ответственность по кредитному обязательству перед банком. Иными словами, банк, в случае нарушения заёмщиками условий договора, может потребовать его досрочного расторжения и уплаты долга в полном объеме от любого из супругов. В случае же раздела судом обязательства банк такую возможность утрачивает, поэтому подобные требования в суде не поддерживает. Суд, при наличии возражений со стороны банка, не может изменить кредитные обязательства, поскольку в силу ст. 391 ГК РФ перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора. Данная позиция судов по разрешению споров о разделе ипотеки при разводе является в современной практике преобладающей.

Однако, существует и другая обоснованная позиция, при которой суд может оставить одному из супругов спорное жилье и долговое обязательство. При этом другой супруг остается обязанным перед банком как солидарный созаемщик.

«Истец обратилась в суд с иском о разделе, приобретённой в период брака квартиры в ипотеку. В частности, просила суд признать за ней право на квартиру, а также распределить общий долг по ипотеке, полностью возложив обязательства должника на Истца.

Свои требования мотивировала тем, что Ответчик (супруг Истца) на спорную квартиру не претендует, ипотеку не платит. Все платежи в счет погашения ипотечного долга перечислялись Истцом как в период брака, так и после его расторжения.

Принимая во внимание данный факт и то, что Ответчик не претендует на спорное жильё, суд в своём решении отступил от презумпции равенства долей супругов и признал права Истца на квартиру.

Требование о разделе долга и переводе обязательства по оплате целиком на Истца также были удовлетворены судом на следующих основаниях:

  1. Факт оплаты Истцом долга по кредитному договору Ответчиком в суде не оспаривался, был подтвержден квитанциями о внесении ежемесячных платежей.
  2. На основании ст. 39 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке» и абз. 2 п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 г. № 10 суд пришел к выводу, что раздел общего имущества супругов при разводе и пропорциональный раздел совместных долгов не связан с его отчуждением и не требует согласия залогодержателя.
  3. Права банка, выдавшего кредит под залог недвижимости, в таком случае не могут быть нарушены, так как объект залога не выбывает из залога и банк сохраняет право требования по договору.

Решение Ленинского районного суда г. Томска от 20.09.2016г. по делу № 2-809/2016.»

Своим решением суд не нарушил прав банка относительно истребования кредита с солидарных должников. Распределение долга повлияло только на имущественные права и обязанности бывших супругов по отношению друг к другу. Таким образом, один из них лишился доли в спорном жилье и фактически остался созаёмщиком.

 

Регресс

Являясь солидарным должником по ипотечному кредиту любой из супругов может исполнить перед банком обязательство в полном объеме, выплатив оставшуюся сумму задолженности добровольно, либо по требованию банка (при нарушении условий договора). В случае если это происходит после раздела имущества более заинтересованный в жилой площади супруг может единолично удовлетворить требование банка в погашении ипотечного кредита. Исполнив таким образом солидарную обязанность он имеет право требования к остальным должникам в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого (подп. 1, п. 2 ст. 325 ГК РФ). Это называется регресс.

На примере судебной практики мы можем рассмотреть, как делится ипотечная квартира при разводе в случае предъявления регрессного требования.

«Истец обратился в суд с требованием о взыскании денежной суммы и процентов за пользование чужими денежными средствами с бывшего супруга. В обосновании своих требований указал, что в период брака истцом были заключены два кредитных договора на приобретение дома и земельного участка. Решением суда долги были признаны общими. Истец долговые обязательства погасил за счет собственных средств после раздела имущества. Ответчик возражал против удовлетворения требований, ссылаясь на то, что стороной договора не является. Удовлетворяя исковые требования суд первой, а затем и второй инстанции поддержали позицию истца, признав за ним право регрессного требования к бывшему супругу. Апелляционное определение судебной коллегии Волгоградского областного суда от «31» августа 2016 г.»

Особенности раздела жилья, приобретенного по военной ипотеке

Согласно положениям статьи 15 Федерального закона от 27 мая 1998 года № 76 – ФЗ «О статусе военнослужащих», государство гарантирует военнослужащим обеспечение их жилыми помещениями за счет средств федерального бюджета в форме в том числе предоставления денежных средств на приобретение или строительство жилых помещений в соответствии с Федеральным законом от 20 августа 2004 г. № 117- ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» (далее – Закон).

В силу Закона предоставление денежных средств и приобретение квартиры по военной ипотеке происходит двумя путями:

  1. Предоставление целевого жилищного займа. Займ на приобретение квартиры по военной ипотеке могут получить все военнослужащие не менее чем через 3 года с момента внесения в реестр участников накопительно-ипотечной системы. Такой целевой займ может быть использован для приобретения жилья, в том числе по договору участия в долевом строительстве, либо для уплаты первоначального взноса при покупке с использованием ипотечного кредита (ст. 14 Закона)
  2. Формирование накоплений для жилищного обеспечения на именном накопительном счете военнослужащего. Распорядится данными накоплениями могут лица, перечисленные в ст. 10 Закона, а именно военнослужащие со сроком службы 20 лет и более, либо уволившиеся с военной службы общей продолжительностью более 10 лет, а также исключенные из состава воинской части в связи с гибелью, увольнение по состоянию здоровья/по семейным обстоятельствам.

И в том и в другом случае купленная по военной ипотеке квартира при разводе будет считаться совместно нажитым в браке имуществом и подлежит разделу в соответствии со ст. 39 СК РФ.

«Истец обратилась в суд с иском о разделе совместно нажитого имущества – квартиры. В своих требованиях просила суд разделить спорное жильё между ней и бывшим супругом, признать право собственности на ½ доли за каждым. А также просила взыскать с Ответчика половину суммы арендной платы, полученной от сдачи в аренду спорного жилья. Суд первой инстанции указанные требования не удовлетворил, основываясь на том, что квартира приобретена не за счет общих доходов супругов, а за счет денежных выплат Ответчику, как военнослужащему, имеющих специальное целевое назначение.

Суд апелляционной инстанции оставил решение суда без изменения.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ не согласилась с выводами суда в следующем:

  1. Федеральный закон № 76-ФЗ «О статусе военнослужащего» и Федеральный закон № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» не предусматривают каких-либо ограничений для членов семей военнослужащих в пользовании жильем, приобретённым за счет участия в накопительно-ипотечной системе.
  2. Предоставление ответчику кредита в рамках договора с Министерством обороны РФ, предоставление на его основании целевого кредита по договору с Банком и факт исполнения кредитных обязательств ответчиком не является основанием для отнесения для отнесения спорной квартиры к личному имуществу супруга.

Таким образом, на данную квартиру распространяются такие же правила, установленные п. 2 ст. 34 СК РФ, что и к совместному имуществу супругов. Общая собственность, нажитая в период брака должна быть разделена поровну между супругами (ст. 39 СК РФ), как и полученная арендная плата.

На основании вышесказанного, решение суда первой инстанции об отказе в требовании о разделе квартиры и арендной платы Верховный Суд РФ отменил.

Определение Верховного Суда РФ от 24.01.2017 г. №58-КГ16-25»

Однако, в случае с предоставлением целевого жилищного займа если военнослужащий уволился до достижения условий, указанных в п. 1,2 ст.10 Закона он обязан вернуть деньги, предоставленные в качестве займа в течение 10 лет с процентами.

После выплаты указанного займа в полном объеме за счет собственных средств он может предъявить требование о взыскании ½ указанной суммы с бывшего супруга в порядке регресса. При условии, что ранее в результате раздела совместно нажитого имущества за бывшим супругом было признано право на долю в общем имуществе супругов.

Ипотечное жилье, оплаченное с помощью материнского капитала

При наличии двух и более несовершеннолетних детей, для улучшения своих жилищных условий молодые семьи могут воспользоваться материнским капиталом для погашения уже существующего ипотечного обязательства, либо для оплаты первоначального взноса. Ипотека при разводе супругов с детьми будет делится также, однако есть сложности в разрешении спора об определении долей несовершеннолетних детей в жилье с обременением.

Обязательным условием использования материнского капитала является оформление приобретённой квартиры в долевую собственность родителей и детей в течение 6 месяцев после погашения ипотеки. Размер долей определяется соглашением (ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 года № 256 – ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»).

Таким образом, после выплаты кредита квартира поступает в долевую собственность родителей и детей. До уплаты кредита квартира может быть поделена в рамках судебного спора по разделу имущества.

Основываясь на сложившейся ранее практике решения подобных споров суд, как правило, делил имущество только между бывшими супругами:

«Истец обратилась в суд с иском о разделе купленной в период брака квартиры. В своих требованиях просила суд отступить от презумпции равенства долей и признать за ней ¾ доли в праве собственности на спорное жилье. Свои требования Истец обосновала следующим:

  1. Квартира приобреталась в период брака за свет кредитных средств. Часть ипотеки была погашены за счет материнского капитала.
  2. В данный момент истец проживает в квартире с двумя детьми. Все расходы по ипотечному кредиту и содержанию жилья несёт самостоятельно.
  3. Бывший супруг после развода в спорной квартире не появляется, алименты не выплачивает, ипотечный кредит не гасит.

Ответчик в судебное заседание не явился, своих возражений не представил.

Банк, привлечённый в судебное заседание в качестве третьего лица против раздела имущества не возражал. Возражал против выдела долей детям, просил распределить доли между супругами пропорционально их взносам по ипотеке.

Своим решением суд удовлетворил требования Истца, выделив ей в общей с бывшим супругом квартире ¾ доли.

Решение Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 22.10.2014 г. № 2-4963/2014.»

Однако, обзор судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал (утверждённый Президиумом Верховного Суда РФ от 22.06.2016г.) в п. 11 конкретно указывает на то, что наличие обременения в виде ипотеки не может быть причиной для отказа в разделе и определении долей детей в приобретённом с участием средств материнского капитала жилье:

«Решением суда первой инстанции было удовлетворено исковое требование и произведён раздел квартиры в ипотеке, приобретённой с использованием средств материнского капитала, по ¼ доли на каждого члена семьи (бывших супругов и 2-х детей).

В связи с тем, что жильё было обременено ипотекой, банк залогодержатель обжаловал решение суда в апелляционном порядке. В своём заявлении банк ссылается на то, что суд первой инстанции при вынесении решения не принял во внимание имеющийся у сторон непогашенный долг по ипотеке, в связи с которым для определения долей в спорной недвижимости необходимо согласие банка.

Суд апелляционной инстанции оставил требование банка без удовлетворения, сославшись на то, что определение долей в квартире не влияет на установленные договором ипотеки правоотношения (ст. 346 ГК РФ)».

В настоящее время можно сделать вывод о том, что раздел кредитного обязательства в виде ипотеки имеет ряд законодательно непреодолимых трудностей. При рассмотрении дел о разводе очень часто бывают ущемлены интересы либо одного из супругов, либо банка-кредитора. Связано это с тем, что банк как залогодержатель чаще всего отказывает как в разделе долга, так и в продаже объекта спора.

Отсутствие возможности поделить ипотеку после развода не означает невозможность раздела имущества. Как правило, после решения суда о разделе имущества – бывшие супруги выплачивают ипотечный кредит соответственно присужденным долям. Либо супруг, выплативший долг полностью, получает право требовать от созаёмщикам денежную компенсацию его доли (регресс). Чаще всего квартира делится по принципу 50/50 (ст. 39 СК РФ).

Квартира, приобретённая по военной ипотеке будет делиться между военнослужащим и его бывшим супругом (супругой) также, как и любая другое, приобретённое с участием кредитных средств, недвижимое имущество. Сама же военная ипотека при разводе останется солидарной обязанностью созаемщиков.

В случае с жильем, приобретённым c материнским капиталом, важной особенностью является необходимость оформления общей долевой собственности не только с бывшим супругом, но и детьми. Таким образом, после выплаты долга и оформления долей, выплативший ипотеку супруг может требовать с другого компенсацию только ¼ доли.