Раздел недвижимого имущества при расторжении брака

Создавая семью, будущие супруги редко заботятся о материальной стороне вопроса. Никто не предполагает возможности распада брачного союза и если это происходит, оказывается один на один с необходимостью решать целый ряд задач о существовании которых ранее даже не задумывался.

Нельзя сказать, что основной проблемой является только имущество, нажитое в период брака. Есть и другие, не касающиеся материальной стороны, как правило, связанные с дальнейшим воспитанием ребенка. Однако, при отсутствии последнего, первоочередное значение получает именно совместное имущество и повестку дня здесь определяет жилищный вопрос.

Раздел квартиры при разводе представляет наибольшую проблему в силу, например, масштабов приватизации гражданами государственного жилищного фонда, особенностей предоставления жилья по договорам социального найма, получившего в последнее десятилетие свое распространение механизма улучшения жилищных условий с помощью материнского капитала и многих других факторов.

Безусловно, раздел недвижимости при разводе в каждой конкретно взятой ситуации решается индивидуально и описать универсальную формулу этого процесса невозможно. Однако, ответы на подавляющее большинство вопросов по данной теме, в статье раскрыты.

Раздел жилья, полученного в собственность по безвозмездным сделкам

По безвозмездной сделке одна из ее сторон обязуется совершить действия в пользу другой (например, передача денег, имущества и других материальных ценностей) без получения какой-либо выгоды. К таким сделкам относятся дарение, наследование, приватизация. Согласно разъяснениям, данным в п. 15 постановления Пленума ВС РФ от 05.11.1998 г. № 15 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака» имущество, приобретенное одним из супругов в браке по безвозмездным гражданско-правовым сделкам, не является общим имуществом супругов, а, следовательно, не может быть поделено. Даже в случае если такое имущество будет продано в период брака, а с вырученной суммы будет полностью оплачена покупка другого жилья – такое жилье также будет являться собственность только его приобретателя.

Истец обратился в суд с иском о признании имущества (квартиры) личной собственностью, исключение его из состава совместно нажитого имущества супругов. Свои исковые требования обосновал тем, что спорное жилье было приобретено супругами хоть и в период брачных отношений, но на средства, вырученные Истцом от продажи полученной в наследство недвижимости (квартиры и земельного участка). Соответственно, раздел квартиры после развода не может быть произведён. Данный довод был подтвержден наличием расписок в получении сумм, указанных в договоре купли-продажи унаследованной недвижимости. Также в судебном заседании Истцом были представлены банковские документы, подтверждающие перевод денежных средств на счет Ответчицы для приобретения квартиры.

Ответчица с данными требованиями не согласилась. Своё несогласие обосновала тем, что средства, образовавшиеся на её счете для покупки жилья, были накоплены ею совместно с бывшим супругом.

Суд не нашел подтверждения доводам Ответчицы. Руководствуясь представленными сторонами доказательствами и п. 1 ст. 36 СК РФ признал спорную квартиру личным имуществом Истца.

Решение Железнодорожного районного суда г. Хабаровска от 13.06.2017г. Дело № 2- 742/2017.

При разрешении вопроса о разделе жилья, полученного по безвозмездным сделкам, либо приобретенного на средства, вырученные от продажи такого имущества — необходимо предоставить в судебное разбирательство достаточно точные и неопровержимые доказательства. Для исключения жилья или его части из совместного имущества супругов хорошим подтверждением слов будет являться договор дарения жилья, целевой договор дарения денежных средств, потраченных на его приобретение, договор продажи унаследованного имущества, заключенный в день покупки совместной с супругом квартиры, а также банковские документы, подтверждающие движение денежных средств, расписки и т.д.

Раздел приватизированной квартиры

Право на приватизацию своего жилья имеет каждый в нём проживающий, в том числе несовершеннолетние. После проведения процедуры квартира оформляется в долевую собственность всех её участников (в том числе несовершеннолетних). Таким образом, вопросов при разделе приватизированной квартиры после развода возникать не должно.

Однако, в соответствии со ст. 2 Закона РФ “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации” от 04.07.1991 года № 1541-1 члены семьи, не желающие участвовать в приватизации могут отказаться от неё в пользу остальных. При этом приватизировавшие помещение лица получают в собственность доли в жилом помещении. Остальные члены семьи нанимателя (в том числе бывшие члены семьи), продолжающие проживать в квартире, сохранят за собой бессрочное право пользования данным жильем. Таким образом, их нельзя снять с регистрационного учета без их согласия (ст. 19 Федерального Закона от 29.12.2004 г. № 189 – ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», п. 18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 14 от 02.07.2009 г. «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ»).

Если квартира приватизирована в браке одним из супругов отдельно (например, по месту жительства родителей), то такое имущество не является совместным, так как приобретается безвозмездно.

Раздел квартиры, полученной по договору социального найма

Договором социального найма заключается между собственником жилья государственного либо муниципального жилищного фонда и физическим лицом (нанимателем). Совместно с нанимателем стороной по договору социального найма могут быть лица, являющиеся членами семьи. Супруг нанимателя, дети и родители, проживающие с ним и ведущие общее хозяйство, будут считаться сонанимателями по договору и имеют такие же права и обязанности.

Муниципальную квартиру поделить нельзя, так как она не является ни общим имуществом разводящихся, ни имущество каждого из них. Она принадлежит муниципальному или государственному жилищному фонду. Договор социального найма только даёт право владения и пользования данным жильем. Соответственно, распорядиться им, поделив квартиру, нельзя.

После официального расторжения брака тот супруг, который перестал быть членом семьи нанимателя сохраняет за собой все права по договору, при условии, что он продолжает проживать в указанном помещении.

Однако, проживая в жилом помещении, он несет бремя его содержания (расходы по оплате коммунальных платежей, ремонт и содержание жилья и т.п.)

Если бывший член семьи не участвует в несении общих расходов, его можно выселить в судебном порядке.

Во избежание такого развития событий, порядок участия бывшего члена семьи нанимателя в общих расходах необходимо тщательно согласовать со всеми проживающими в спорном жилом помещении лицами.

Если согласия не удалось достигнуть мирным путем, требовать определения такого порядка можно в судебном порядке.

После согласования порядка и размера обязательных платежей наймодатель (управляющая организация) обязан заключить с ним соответствующее соглашение и выдать отдельный платежный документ на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.

Служебное жилое помещение

Служебная квартира, являясь одним из видов специализированных жилых помещений, предоставляется исключительно на время трудовых отношений работнику конкретного учреждения по договору найма. В этом договоре должны быть указаны члены семьи нанимателя – служащего организации, владеющей помещением (п. 6 ст. 100 ЖК РФ).

Основанием для прекращения договора является увольнение со службы (п. 3 ст. 104 ЖК РФ). Таким образом, при прекращении трудовых отношений работник и члены его семьи теряют право на проживание в служебной квартире по договору найма.

В случае с расторжением брака супруг, не связанный трудовыми отношениями с собственником помещения также теряет право на проживание в спорной жилплощади.

По смыслу ч. 4 ст. 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с нанимателем служебного жилого помещения за бывшими членами семьи не сохраняется право пользования таким жильем. То есть их право на проживание в служебной квартире не является самостоятельным, а полностью зависит от статуса лица, которому жильё было предоставлено работодателем — собственником квартиры.

 В случае, когда бывший супруг не может обеспечить себя жилым помещением, срок его проживания в спорной квартире может быть продлён решением суда.

Истец обратился в суд с иском о признании Ответчиков утратившими право пользования служебным жилым помещением и снятии их с регистрационного учёта. Ответчиками являются бывшая супруга Истца и её несовершеннолетний ребенок от первого брака.

Истец является нанимателем квартиры по договору найма служебного жилого помещения. В спорной квартире были зарегистрированы в качестве членов семьи супруга Истца и её ребёнок от первого брака.

В 2013 году брак был расторгнут, однако Ответчики не освободили жилое помещение.

Ответчик — бывшая супруга против иска возражала, поясняя это тем, что квартира в своё время предоставлялась на семью, а другого жилья они с сыном не имеют.

Требования, озвученные Истцом в заявлении судом были частично удовлетворены на следующих основаниях.

Служебное жилое помещение предоставляется в пользование нанимателю на время несения службы (исполнения обязанностей по трудовому договору). Члены семьи нанимателя не являются сторонами договора найма служебного жилого помещения и теряют право пользования квартирой после прекращения расторжения брака. Однако, ввиду того что бывшая супруга и её несовершеннолетний ребёнок не состоянии обеспечить себя иным жильём, решением суда пользование спорной квартирой может быть продлено на определенный срок (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ).

Таким образом, решением суда был установлен определенный конечный срок пользования жилым помещением. Требование о снятии Ответчиков с регистрационного учёта удовлетворено.

Решение Ногинского городского суда (Московская область) № 2-291/2016 от 16.02.2016г.

Особенности раздела жилого дома (дачи) и земельного участка

Любые объекты недвижимости, приобретенные супругами в период брака, являются общим имуществом и делятся по общему правилу поровну (ст. 39 СК РФ). Однако, вопросы возникают, когда необходимо поделить приватизированный земельный участок с построенным на нем домом.

До введения в действие Закона РСФСР от 24.12.1990 N 443-1 «О собственности в РСФСР» вся земля находилась в государственной собственности. Участок нельзя было приобрести, но можно было получить в бессрочное пользование или пожизненное наследуемое владение для ведения дачного хозяйства, огородничества, индивидуального жилищного строительства и т.д.

Основанием для предоставления участка являлся акт органа государственной власти (приказ, постановление, решение).

На праве постоянного бессрочного пользования и пожизненного наследуемого владения земельные участки предоставлялись вплоть до 29.10.2001г. После указанной даты, земля предоставляется только на праве собственности, либо на праве аренды.

Однако, граждане получившие участки ранее этой даты вправе переоформить право постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения на право собственности или аренды.

Как будет проводиться раздел таких земельных участков при разводе?

В контексте раздела совместно нажитого имущества имеет значение, когда был предоставлен земельный участок. Если это произошло до заключения брака, участок разделу не подлежит, даже если право собственности на него было зарегистрировано в период брака. Если земля была предоставлена актом органа власти в период брака, то она является совместной собственностью, даже если приобреталась безвозмездно на имя одного из супругов, поскольку акты органов государственной власти и местного самоуправления сделками не являются.

Раздел дома при разводе будет зависеть от времени его возведения и участия супругов в его строительстве.

В судебной практике нет однозначного подхода к разрешению споров данной категории. Каждый отдельный случай необходимо рассматривать индивидуально. Возможно тема будет раскрыта на страницах нашего сайта позже.

Особенности раздела жилого помещения, приобретенного на средства материнского капитала

Супруги, после рождения двух и более детей могут получить сертификат на материнский капитал и использовать его на приобретение или строительство (реконструкцию) жилья.

Сами средства материнского капитала имеют специальное целевое назначение, следовательно, не являются общим имуществом и в разделе не участвуют (п. 12 Обзора судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал (утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ от 22.06.2016г.)

Важной особенностью использования данного вида государственной субсидии является обязанность ее получателей оформить приобретенное жилье в долевую собственность. Круг субъектов, в чью собственность поступит жилое помещение определен ч. 4 ст. 10 Федерального Закона от 29.12.2006 г. № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей. К ним относится получатель материнского капитала, его супруг и их дети (в том числе первый, второй, третий и последующие).

Таким образом, при разделе квартиры, купленной на материнский капитал, будут учитываться доли детей.

Особенности раздела ДДУ

В случае, когда жильё, приобретённое по договору долевого участия в строительстве (далее – ДДУ) ещё не достроено и не введено в эксплуатацию, при разводе супруги смогут разделить право требования по ДДУ. При этом не имеет значения с кем из супругов был заключён договор (кто является дольщиком).

Истец обратился в суд с требованием о разделе имущества. Среди прочего, в период брака по ДДУ была приобретена квартира, существующая в момент спора только на документах. Истец в своих требованиях просил суд признать за ним право требования на оформление ½ доли в квартире, изменить условия договора, включив Истца в состав участников долевого строительства, так как ДДУ был оформлен на Ответчицу.

Ответчица с данным требованиям не согласилась. Во встречном исковом заявлении просила определить денежные средства, выплаченные по ДДУ совместным имуществом супругов, признать за Ответчиком (Истцом по первоначальному иску) единоличное право требования собственности по ДДУ с выплатой материальной компенсации.

Данный вопрос был разрешён судом в пользу первоначального иска (право требования поделено между бывшими супругами по ½).

Разрешая спор, суд сделал вывод, что право требования по ДДУ относится к совместной собственности супругов (ст. 34, 39 СК РФ), так как заключение договора, как и уплата инвестиционного взноса производилась в браке.

Решение Кочубеевского районного суда (г. Ставрополь) от 15.02.2017г. Дело № 33-6523/2017

Апелляционным определением Ставропольского краевого суда от 06.09.2017г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

После оформления в собственность жилье, приобретенное по ДДУ делится в обычном порядке. Главное значение имеет период выплаты стоимости жилья по ДДУ (все суммы, выплаченные в период брака будут поделены пополам как общее имущество супругов). При этом само время оформления играет второстепенное значение. Если жилье оплачивалось во время брака, а оформлялось после его прекращения, имущество является совместно нажитым. Если оплата производилась до брака, а собственность была оформлена во время, то имущество не является совместным.